Ασπίδα στον πληθωρισμό τα ακίνητα

Η εκτίναξη του πληθωρισμού φέρνει μπαράζ ανατιμήσεων και «ροκανίζει» το εισόδημα των νοικοκυριών. Οι καταναλωτές καλούνται να πληρώσουν ακριβότερα για βασικά αγαθά και υπηρεσίες, ενώ το εισόδημά τους παραμένει σταθερό. Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, την περίοδο 2018-2021 οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20,8% πανελλαδικά κατά μέσον όρο. Μάλιστα, στην Αττική, το ποσοστό της αύξησης ανέρχεται σε 30%. Κατά το 2021, η πανελλαδική αύξηση των τιμών ανήλθε σε 7,1%, έναντι αύξησης 4,5% το 2020, ενώ οι επικείμενες αυξήσεις επιτοκίων καθιστούν ακριβότερα τα στεγαστικά δάνεια.

Τι σηµαίνουν όλα αυτά για τον επίδοξο αγοραστή κατοικίας; Οι περισσότεροι θα πρέπει να αναπροσαρµόσουν τα σχέδιά τους καθώς το ποσό που µπορούν να διαθέσουν για την αγορά της κατοικίας τους µειώνεται. Αυτό σηµαίνει ότι θα πρέπει να κινηθούν για την αγορά ενός παλαιότερου ακινήτου ή µικρότερης επιφάνειας, ή να εστιάσουν την αναζήτησή τους σε κάποια φθηνότερη περιοχή από αυτή που αρχικά είχαν επιλέξει, τονίζουν µεσίτες στο «Blukey». «Eχουµε πελάτες που ξεκίνησαν για να αγοράσουν κατοικία και τελικά νοίκιασαν, καθώς το να εξασφαλίσει κανείς το απαιτούµενο ποσό στεγαστικού δανείου δεν είναι κάτι τόσο εύκολο όσο στο παρελθόν, οι εξασφαλίσεις είναι διαφορετικές, το ίδιο και η αξιολόγηση του πιστοληπτικού προφίλ. Ασφαλώς, ορθώς συµβαίνει αυτό, καθώς έτσι αποφεύγεται η δηµιουργία µιας νέας γενιάς µη εξυπηρετούµενων δανείων. Παρατηρείται όµως το φαινόµενο αρκετών ενδιαφεροµένων που εµφανίζονται "εγκλωβισµένοι", ανθρώπων δηλαδή που κινούνται για την απόκτηση κατοικίας, προκειµένου να αποφύγουν τις µεγάλες τιµές ενοικίασης και τελικά διαπιστώνουν ότι δεν έχουν τη σχετική οικονοµική δυνατότητα», τονίζει ο κ. Λευτέρης Ποταµιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών - Αττικής.

Λίγα τα νέα δάνεια

Η δυσκολία των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν τραπεζικό δανεισµό αποτυπώνεται και στα πρόσφατα στοιχεία που δείχνουν ότι πέρυσι χορηγήθηκαν µόλις 10.685 νέα στεγαστικά δάνεια, ενώ το 75% των 40.000 πράξεων που πραγµατοποιήθηκαν έγιναν µε τραπεζικό δανεισµό.

Η στροφή των επίδοξων αγοραστών σε φθηνότερες κατοικίες πάντως είναι ήδη ορατή από το 2021, όταν ακόµα δεν είχε ξεκινήσει το κύµα των µεγάλων ανατιµήσεων και της εκτίναξης του πληθωρισµού. Από τις αγοραπωλησίες που πραγµατοποιήθηκαν πέρυσι µέσω του δικτύου της RE/MAX Ελλάς προκύπτει ότι έξι στους δέκα αγοραστές προτίµησαν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών, προσιτού κόστους, µέσω των οποίων είναι εφικτή η αποκόµιση µελλοντικών υπεραξιών. Τα νεόδµητα και µέχρι πέντε ετών ακίνητα άγγιξαν το 8%, ενώ αξίζει να σηµειωθεί πως για την ίδια κατηγορία το ποσοστό αυτό ήταν µόλις 3% το 2020. Οι ενδιάµεσες ηλικιακές κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 11 έως 15 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον του 11% των τελικών αγοραστών, ενώ από 6 έως 10 έτη µόλις το 6%. Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά άνω της 20ετίας, σε αντίθεση µε τα νεόδµητα και τα νέα (έως πενταετίας) που δεν κατάφεραν να κερδίσουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον των αγοραστών (κάλυψαν µόνο 2% ποσοστό επί των συνολικών αγοραπωλησιών).

Αύξηση προσφοράς

Τα καλά νέα για τους επίδοξους αγοραστές είναι ότι σταδιακά θα καταγραφεί αύξηση της προσφοράς παλαιότερων ακινήτων, καθώς τµήµα των ιδιοκτητών θα πιεστεί οικονομικά και θα «βγάλει» στην αγορά το ακίνητό του. Παράλληλα, σημαντική προσφορά αναμένεται και από την πλευρά τραπεζών και funds που έχουν συσσωρεύσει σημαντικό αριθμό ακινήτων.

Αρκετοί πάντως είναι οι µεσίτες που εκτιµούν ότι η άνοδος του πληθωρισµού θα τονώσει και τη ζήτηση για ακίνητα. Η κτηµαταγορά αποτελεί ένα από τα παραδοσιακά καταφύγια των επενδυτών σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, δεδομένου ότι σε αντίθεση με τις καταθέσεις, τα ακίνητα κρατάνε τις αξίες τους, καθώς οι τιμές τους –συνήθως– ακολουθούν την πορεία του πληθωρισμού. Δεν είναι τυχαίο ότι στα τέλη Μαΐου, στο πλαίσιο της μηνιαίας έρευνάς της η Deutsche Bank ρώτησε περισσότερους από 560 επαγγελματίες των αγορών τι θα έκαναν τα χρήματά τους εάν ο πληθωρισμός παρέμενε σε υψηλά επίπεδα (3%-5%) για την επόμενη δεκαετία, και εφόσον ήταν αναγκασμένοι να επιλέξουν μόνο μία επένδυση. Και οι απαντήσεις τους τάχθηκαν συντριπτικά υπέρ των ακινήτων. Οι επαγγελματίες των αγορών δήλωσαν σε ποσοστό 43% ότι θα αγόραζαν ακίνητα. Το 33% θα επένδυε σε μετοχές των ανεπτυγμένων αγορών, το 15% θα προτιμούσε τον χρυσό, 4% θα παρέμενε στα μετρητά, 3% θα αγόραζε εταιρικά ομόλογα, 2% θα επένδυε στα κρατικά ομόλογα και μόλις το 1% θα επέλεγε τα κρυπτονομίσματα.

Το ενοίκιο

Εν µέσω αυτών των συνθηκών, η απάντηση στο διαχρονικό ερώτηµα «αγορά ή ενοίκιο» γίνεται ακόμα πιο δύσκολη. Αρκετοί θεωρούν ότι η μεγάλη αύξηση του κόστους ζωής και ειδικά των λογαριασμών ενέργειας αναπόφευκτα θα επηρεάσει άμεσα και τα ενοίκια που θα δεχθούν πιέσεις. Κάποιοι άλλοι εκτιμούν ότι οι αυξήσεις μισθών –που συνήθως φέρνει ο πληθωρισμός– σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος συντήρησης των ακινήτων λόγω ακριβότερων υλικών, δεν θα αφήσουν περιθώρια στους ιδιοκτήτες να ρίξουν σημαντικά τις αρχικές απαιτήσεις τους. Ενας ακόμα παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει την αγορά των ενοικίων είναι ο τουρισμός. Η ανάκαμψή του θα αυξήσει τον αριθμό των κατοικιών που προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας, μειώνοντας την προσφορά στην αγορά της μακροχρόνιας ενοικίασης. Αν και αυτό έχει κυρίως τοπικά χαρακτηριστικά και σε καμία περίπτωση δεν αφορά το σύνολο των περιοχών, δημιουργεί «κλίμα». «Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι οι αξίες στην αγορά του ενοικίου καθορίζονται σε μεγάλο βαθμό από ερασιτέχνες (σ.σ. ιδιοκτήτες)», τονίζει με νόημα έμπειρος μεσίτης. Συμπερασματικά μπορεί κανείς να πει ότι το ενοίκιο μακροπρόθεσμα είναι λιγότερο προβλέψιμο σε σχέση με ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου, με το οποίο ο δανειολήπτης ξέρει τι θα πληρώνει κάθε μήνα σε βάθος χρόνου.

Αύξηση επιτοκίων

Ο πληθωρισµός φέρνει αυξήσεις επιτοκίων και αυτό θα αυξήσει το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών επιτοκίων. Ο κύκλος των –φθηνότερων– κυµαινόµενων επιτοκίων δείχνει να κλείνει και πλέον οι δανειολήπτες προτιμούν τα στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 95% των νέων συμβάσεων γίνεται με σταθερό επιτόκιο, ενώ πολλοί είναι και οι παλαιότεροι δανειολήπτες που σπεύδουν να μετατρέψουν το επιτόκιο από κυμαινόμενο σε σταθερό. Σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει πέναλτι και ο δανειολήπτης επιβαρύνεται με 200 ευρώ για έξοδα φακέλου. «Κλειδί» για το εάν συμφέρει η μετατροπή του επιτοκίου είναι το πότε έχει ληφθεί το δάνειο. Αυτό, γιατί κατά την αρχική σύναψη ενός στεγαστικού δανείου και εάν η δόση είναι π.χ. 500 ευρώ, τα πρώτα 400 είναι κυρίως τόκοι, οι οποίοι αρχίζουν να απομειώνονται με το πέρασμα του χρόνου και έτσι το δάνειο όταν φτάνει προς τη λήξη του, η σχέση τόκων και κεφαλαίου αντιστρέφεται. Για τις περιπτώσεις αυτές, όπως εξηγούν τραπεζικά στελέχη, η μετατροπή του δανείου δεν συμφέρει τον πελάτη, ο οποίος δεν έχει λόγο να κλειδώσει το μικρό έστω μέρος της τοκοφόρου περιόδου με υψηλότερο σταθερό επιτόκιο από αυτό που έχει σήμερα και το οποίο είναι κατά κανόνα χαμηλότερο.