Βοτανικός,  η «μαύρη τρύπα» μετατρέπεται σε hotspot

Απόσταση δύο μόλις χιλιομέτρων από την Ακρόπολη, πρόσβαση σε μέσα σταθερής τροχιάς και κεντρικούς οδικούς άξονες και σχέδια για μία ευρείας κλίμακας ανάπλαση με επίκεντρο την κατασκευή γηπέδου υψηλών προδιαγραφών. Υπάρχει καλύτερη «συνταγή» για την αναβάθμιση μίας περιοχής; Η απάντηση δύσκολα θα μπορούσε να είναι αρνητική. Άλλες συνοικίες, εξάλλου, κατάφεραν να αναγεννηθούν με πολύ λιγότερα. Ο Βοτανικός, λοιπόν, η περιοχή του μισού τετραγωνικού χιλιομέτρου στα δυτικά του Δήμου Αθήνας που απέχει δύο μόλις χιλιόμετρα από την Ακρόπολη αποτελεί, ήδη, την επόμενη επιτυχημένη ιστορία αστικής αναγέννησης.

Η συνοικία, παρότι επωφελείται από την άμεση πρόσβαση στο σταθμό του Μετρό Κεραμεικός και την εύκολη σύνδεση με κομβικές οδικές αρτηρίες, όπως η Λεωφόρος Κηφισού, η Ιερά Οδός και η Λεωφόρος Κωνσταντινουπόλεως, αποτελούσε, για πολλά χρόνια «φτωχό συγγενή» του Γκαζιού με το οποίο συνορεύει. Τα τελευταία χρόνια όμως, αυτό τείνει να αλλάζει. Είναι ενδεικτικό ότι στα οικοδομικά τετράγωνα που αποτελούν φυσική συνέχεια με το Γκάζι, η οικοδομική δραστηριότητα ανθίζει, ενώ πολλά βιοτεχνικά ακίνητα έχουν αλλάξει χρήση και μετατρέπονται σε συγκροτήματα πολυτελών διαμερισμάτων ή φιλοξενούν δραστηριότητες ήπιας όχλησης. Την αναγέννηση όμως, της περιοχής έχει επιταχύνει το έργο της Διπλής Ανάπλασης που αφορά το Βοτανικό και την Λεωφόρο Αλεξάνδρας.

Το νέο γήπεδο

Η υποβολή προσφοράς από την κοινοπραξία των εταιρειών ΤΕΡΝΑ, Άκτωρ και Μυτιληναίος προεξοφλεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, τη σύντομη έναρξη κατασκευής και τη γοργή ολοκλήρωση του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού, που αποτελεί έργο συνολικού προϋπολογισμού 123 εκατ. ευρώ. Η νέα αρένα θα είναι 38.500-40.000 θέσεων, θα διαθέτει προδιαγραφές FIFA/UEFA, πισίνα ολυμπιακών διαστάσεων και δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις 4.800 τ.μ., με το Δήμο Αθηναίων να αναλαμβάνει την υλοποίηση του συνόλου των απαραίτητων έργων υποδομής. Αναμένεται οι εργασίες κατασκευής να ξεκινήσουν τους επόμενους μήνες.

Το ευρύτερο σχέδιο της δημοτικής αρχής περιλαμβάνει, με «όχημα» τη νέα υπερσύγχρονη αρένα του Παναθηναϊκού, την πολεοδομική εξυγίανση της περιοχής του Βοτανικού που θα αποκτήσει σύγχρονες υποδομές (διάνοιξη νέων δρόμων, διευρύνσεις υφιστάμενων κ.ά.), κοινόχρηστους χώρους (πεζοδρόμια, νησίδες, δενδροφυτεύσεις) και χώρους πρασίνου. Σήμερα η συνοικία, όπως και ο Ελαιώνας, που γειτνιάζει με το Βοτανικό, εξαιρουμένου του ανεπτυγμένου οικιστικού τμήματος-αυτού που βρίσκεται κοντά στο Γκάζι- εμφανίζει εικόνα παρακμής. Εξάλλου, ο χώρος όπου θα κατασκευαστεί το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκό, όπως έχει αναφέρει ο Δήμαρχος Αθηναίων Κ. Μπακογιάννης, σήμερα είναι μια αλάνα στην οποία καταλήγουν μπάζα, σκουπίδια και διαλυμένα έπιπλα, ό,τι δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τις αποθήκες ανακυκλώσιμων υλικών έως και τα συνεργεία αυτοκινήτων, τις δύο βασικές δραστηριότητες που ανθούν στην περιοχή.

Νέες επενδύσεις

Οι ισχυρές προοπτικές του Βοτανικού στηρίζονται και στο σημαντικό αριθμό των δρομολογούμενων έργων ανάπτυξης ακινήτων. Ένα από τα πιο ώριμα περιλαμβάνει την παρέμβαση της εταιρείας Dimand στο ακίνητων 50 στρεμμάτων όπου βρίσκονταν οι εγκαταστάσεις της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας - σε απόσταση αναπνοής από το χώρο που θα φιλοξενήσει το γήπεδο του Παναθηναικού. Εκεί η Dimand, σχεδιάζει, καταρχήν, την κατασκευή κτηρίων γραφείων περίπου 65.000 τ.μ., εκ των οποίων 50.000 τ.μ. θα αφορούν την επιφάνεια ανωδομής. Η συνολική επένδυση είναι της τάξεως των 120 εκατ. ευρώ και εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί μέσα στο 2025.

Στους μεγάλους παίκτες στο real estate του Βοτανικού ανήκουν η Noval Property, η οποία δρομολογεί την υλοποίηση τουριστικού, πολιτιστικού, συνεδριακού, ιατρικού, εμπορικού και επιχειρηματικού πόλου στον Ελαιώνα. Πρόκειται για επένδυση 117 εκατ. ευρώ που έχει εγκριθεί από τη Διυπουργική Επιτροπή Στρατηγικών Επενδύσεων. Θα περιλαμβάνει δύο ξενοδοχεία, μουσείο, κέντρο τεχνολογικής έρευνας και ανάπτυξης, αθλητικές υποδομές και καταστήματα εστίασης και αναψυχής.

Αναπόσπαστο κομμάτι των παρεμβάσεων που προωθούνται στον Βοτανικό αποτελεί η κατασκευή του νέου σταθμού ΚΤΕΛ στον Ελαιώνα που είναι προϋπολογισμού 100 εκατ. ευρώ και θα λειτουργήσει ως σύγχρονη συγκοινωνιακή πύλη για τις οδικές υπεραστικές μεταφορές από και προς την Αθήνα. Για να γίνει αντιληπτό το αποτύπωμα του συγκεκριμένου έργου, που συνοδεύεται με επένδυση μισού δισ. ευρώ στη Φυλή όπου θα μετεγκατασταθούν οι μεταφορικές επιχειρήσεις, αρκεί να σημειωθεί ότι σήμερα στο Βοτανικό λειτουργούν 500 εταιρείες.

Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, η Διπλή Ανάπλαση, η αστική αναγέννηση της έκτασης της πρώην Softex και ο νέος σταθμός ΚΤΕΛ Ελαιώνα, αποτελούν ορισμένα από τα μεγαλύτερα projects που εγγυώνται υπεραξίες στη δυτική συνοικία του Δήμου Αθήνας. Ως εκ τούτου, το χάσμα της περιοχής αυτής με το Γκάζι και το Θησείο εκτιμάται ότι θα γεφυρωθεί σταδιακά, γεγονός που αναμένεται να έχει άμεση αντανάκλαση στις τιμές των κατοικιών. Προς την κατεύθυνση αυτή, στην περιοχή σημαντικός αριθμός παλαιών μονοκατοικιών και αδόμητων οικοπέδων δίνουν τη θέση τους σε σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών των οποίων τα τελευταία επίπεδα διαθέτουν θέα στην Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό. Ωστόσο, δεν απουσιάζουν οι επενδυτές που είχαν διειδεί τις προοπτικές της περιοχές πριν από αρκετά χρόνια, όταν το μέλλον του εγχειρήματος της Διπλής Ανάπλασης έμοιαζε άδηλο. Για παράδειγμα, στην οδό Παγγαίου που βρίσκεται πολύ κοντά στο ακίνητο της πρώην Softex και του νέου γηπέδου του Παναθηναϊκού, η ισραηλινή Zoia έχει μετασκευάσει, υφιστάμενο κτήριο, σε κτήριο ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων. Σε μεγάλη εγγύτητα με το εν λόγω ακίνητο αποπερατώθηκαν, πρόσφατα, κτήρια κατοικιών-είχαν ξεκινήσει να κατασκευάζονται πριν από αρκετά χρόνια αλλά οι εργασίες προχωρούσαν με αργούς ρυθμούς- ενώ επί της Λεωφ. Κωνσταντινουπόλεως βρίσκεται στα σκαριά ένας μεγάλος αριθμός οικιστικών ακινήτων. Την τελευταία διετία η οικοδομική δραστηριότητα έχει αναθερμανθεί και στο Γκάζι, με την κατασκευή μεγάλου αριθμού οικιστικών αναπτύξεων να βρίσκεται σε εξέλιξη. Σε πολλές περιπτώσεις και λόγω της αυξημένης ζήτησης, οι developers αναπτύσσουν τις νέες οικοδομές με αποκλειστικό σκοπό την εκμίσθωση και όχι την πώλησή τους.

Ευκαιρίες και υπεραξίες

Σήμερα, διαμερίσματα παλαιότητας στο Βοτανικό σε κοντινή απόσταση από το μετρό Κεραμεικός πωλούνται προς 1500-1600 ευρώ ανά τ.μ., σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς. Η τιμή αυτή ενδέχεται να είναι τουλάχιστον διπλάσια για νεόδμητες ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε συνοικίες πέριξ της Λεωφόρου Κωνσταντινουπόλεως και στη συνέχεια του Βοτανικού, προς τα ανατολικά, δηλαδή στο Γκάζι και το Θησείο. Το Γκάζι φαίνεται, τα τελευταία χρόνια, να αποκτά έναν ισχυρό χαρακτήρα κατοικίας, ύστερα από την κατάρρευση-πριν από μερικά χρόνια- του μη βιώσιμου μοντέλου- όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων- της επένδυσης σχεδόν αποκλειστικά σε οχλούσες δραστηριότητες αναψυχής και εστίασης.

ΠΗΓΗ: H ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ