Ιδιοκτήτες-ενοικιαστές, μια συχνά δύσκολή σχέση

Τα τελευταία χρόνια, ελέω και της οικονομικής κρίσης και των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν πολλά νοικοκυριά, έχουν πολλαπλασιαστεί οι αντιδικίες μεταξύ ιδιοκτητών, ή μεταξύ εκμισθωτών κι ενοικιαστών. Καθημερινά, οι δικηγόροι και τα δικαστήρια γίνονται μάρτυρες δεκάδων περιστατικών αστικών διαφορών, από θέματα ηχορύπανσης και θορύβου, μέχρι βιαιοπραγιών, φθορών και καταστροφών σε διαμερίσματα, αλλά και χιλιάδων ευρώ σε οφειλές από ανείσπρακτα ενοίκια και κοινόχρηστα.

Αν μάλιστα περιοριστεί κανείς αποκλειστικά και μόνο στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, θα εντοπίσει εκατοντάδες περιπτώσεις διαφορών και αναφορές περιστατικών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές εμφανίζονται κυριολεκτικά ως χωρισμένοι σε δύο «στρατόπεδα», έχοντας δημιουργήσει δικές τους ομάδες συζήτησης και σχολιασμού, με τα δηκτικά σχόλια να βρίσκονται στην ημερήσια διάταξη. Μάλιστα, αφιερώνοντας κανείς λίγο χρόνο να διαβάσει το τι αναγράφεται, διαπιστώνει ότι αμφότερες οι πλευρές λειτουργούν με «πολεμική» διάθεση, άλλοτε δίκαια κι άλλοτε αδικαιολόγητα.

Για παράδειγμα, υπάρχουν ιδιοκτήτες οι οποίοι διεκδικούν δικαστικά ενοίκια, επειδή π.χ. ο ενοικιαστής αποχώρησε νωρίτερα από την προβλεπόμενη λήξη του συμβολαίου, επειδή προχώρησε σε αγορά ιδιόκτητου ακινήτου. Ακόμα δηλαδή κι όταν οι ενοικιαστές είναι τυπικοί ως προς την πληρωμή των ενοικίων τους και δεν προκαλούν φθορές και ζημιές, κινδυνεύουν να βρεθούν ενώπιον δυσάρεστων συμπεριφορών, επειδή διέκοψαν το μισθωτήριο συμβόλαιο νωρίτερα από την τριετία, που είναι η προβλεπόμενη διάρκεια κάθε σχετικής συμφωνίας. Υπάρχουν περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ζητούν τα ενοίκια που θα πλήρωνε ο ενοικιαστής μέχρι την ολοκλήρωση της τριετίας, ανεξάρτητα αν πλέον μένουν ή όχι στο ακίνητο.

Από την άλλη πλευρά βέβαια, παρατηρούνται και καταχρηστικές, αλλά και παράνομες συμπεριφορές από ενοικιαστές, οι οποίοι λειτουργούν εξαρχής με δόλο και με πρόθεση να εξαπατήσουν τους ιδιοκτήτες. Παρατηρούνται περιπτώσεις ενοικιαστών, οι οποίοι προχωρούν σε συμφωνίες μόνο και μόνο για να εισπράξουν επιδόματα ενοικίου και στη συνέχεια εξαφανίζονται και αφήνουν πίσω τους σημαντικές οφειλές σε ενοίκια και σε φθορές/ζημιές. Άλλοι πάλι λειτουργούν με πλήρη περιφρόνηση προς την περιουσία του εκμισθωτή, σε σημείο τέτοιο, ώστε όταν τελικά αποχωρούν, τα ακίνητα είναι μη κατοικήσιμα και απαιτούν χιλιάδες ευρώ για να αποκατασταθούν οι ζημίες.

Ζημιές που οδηγούν σε φαύλο κύκλο

Υπάρχουν περιπτώσεις, με καμένα πατώματα, δεκάδες σφηκοφωλιές (!) μέσα στο σπίτι, σπασμένα πλακάκια και ντουλάπια, ακόμα και κλοπές επίπλων, ή διακοσμητικών, αν το ακίνητο εκμισθώθηκε επιπλωμένο. Σε συνδυασμό και με τις οφειλές σε απλήρωτα ενοίκια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ή και κοινόχρηστα, πολλοί ιδιοκτήτες είτε αποφασίζουν να πουλήσουν τα ακίνητά τους, είτε τα κρατούν πλέον κλειστά, δημιουργώντας ουσιαστικά έναν φαύλο κύκλο, που προκαλεί αύξηση στις τιμές των ενοικίων, ακριβώς λόγω της περιορισμένης προσφοράς ακινήτων προς ενοικίαση.

750.000 κενά διαμερίσματα

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Το 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο της Αθήνας ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τις 132.000. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές των πόλεων αλλά και η μη αξιοποίηση των διαθέσιμων κτιριακών πόρων είναι σκανδαλώδης, σε μια περίοδο όξυνσης των στεγαστικών προβλημάτων», σημειώνεται χαρακτηριστικά.

Σήμερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της κυβέρνησης, όπως αυτά έχουν δημοσιοποιηθεί από τον υπ. Επικρατείας, Άκη Σκέρτσο, 750.000 ακίνητα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά/κλειστά. Σύμφωνα με την ανάλυση του Eteron, οι βασικότεροι λόγοι που συμβαίνει αυτό είναι επειδή οι ιδιοκτήτες τους π.χ. δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κτλ.), ή ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Επίσης, πολλά από τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να νοικιαστούν επειδή βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν, ή δεν θέλουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα χρήματα για την συντήρηση ή την επισκευή τους.

Ένας ακόμα λόγος είναι ότι τα ακίνητα αυτά χρησιμοποιούνται περιστασιακά ως δευτερεύουσα κατοικία από ιδιοκτήτες/τριες που κατοικούν σε άλλες πόλεις, ή χώρες, ή ακόμα και στα προάστια. Επιπλέον, ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων, ναι μεν εμφανίζονται επισήμως ως κενά, χωρίς όμως αυτό να ισχύει στην πράξη, είτε γιατί κατοικούνται χωρίς ενοικιαστήριο, είτε γιατί χρησιμοποιούνται για άλλη αδήλωτη δραστηριότητα, όπως π.χ. για επαγγελματική στέγη και πιο πρόσφατα ακόμα και για εκμετάλλευση, μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Προστασία των ιδιοκτητών

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η παντελής έλλειψη στοιχειώδους προστασίας των ιδιοκτητών από αφερέγγυους ενοικιαστές, είναι ένα βασικό «αγκάθι» που ωθεί πολλούς να κρατούν τα ακίνητα τους κλειστά. Για παράδειγμα, οι διαδικασίες για την διεκδίκηση οφειλών είναι ασύμφορες, τόσο χρονικά, όσο και ως προς το αποτέλεσμα που παράγουν. Πολύ συχνά, όσοι είναι στρατηγικοί κακοπληρωτές, φροντίζουν να μην έχουν περιουσιακά στοιχεία στο όνομά τους, ενώ υπάρχει και το ακατάσχετο στους λογαριασμούς, μέχρι κάποιο ποσό, που καθιστά την είσπραξη οφειλομένων ιδιαίτερα δύσκολη.

Πάντως, μία λύση που έχει αρχίσει να κερδίζει έδαφος τα τελευταία χρόνια αφορά στην σύναψη συμβολαίων ασφάλειας νομικής προστασίας, με την οποία αντί ποσού 110-150 ευρώ/ετησίως, οι ιδιοκτήτες μπορούν να έχουν όλη την απαραίτητη νομική υποστήριξη για την έξωση τέτοιων ενοικιαστών, χωρίς μεγάλες καθυστερήσεις. Τα συμβόλαια αυτά ενεργοποιούνται ταυτόχρονα με την έναρξη μίσθωσης (ακόμα κι αν έχουν συναφθεί νωρίτερα από αυτήν). Αν συναφθούν κατά την διάρκεια της μίσθωσης, η εκκίνησή τους γίνεται με 1-2 μήνες καθυστέρηση.

Μόλις υπάρξει πρόβλημα με τον ενοικιαστή (π.χ. καθυστέρηση πληρωμής ενοικίου, δυστροπία κτλ.), ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτημα στην ασφαλιστική και αυτή εκκινεί την διαδικασία έξωσης. Καταρχάς κοινοποιείται εξώδικο στον ενοικιαστή και στη συνέχεια, εφόσον δεν ανταποκριθεί εντός των 15 ημερών που προβλέπονται νομικά, προχωρά η διαταγή απόδοσης μισθίου. Όλα τα νομικά έξοδα, ύψους της τάξεως των 1.000 – 1.500 ευρώ καλύπτονται πλήρως από την ασφαλιστική αυτή κάλυψη. Η λύση αυτή έχει αποδεδειγμένα επιλύσει κάποια προβλήματα για τους ιδιοκτήτες.

Διαδικασία απόδοσης μισθίου

Νομικά υπάρχουν τρεις τρόποι που μπορεί να χρησιμοποιήσει κανείς, αν καταφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο:

1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα,

2. Αγωγή αποβολής λόγω δυστροπίας σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και

3. Εκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς διεξαγωγή δίκης, με ταυτόχρονη διεκδίκηση ή όχι και των οφειλομένων μισθωμάτων.

Με βάση τον πιο πρόσφατο νόμο 4055/2012 για την «Δίκαιη δίκη και την εύλογη διάρκειά της», ο εκμισθωτής μπορεί μεταξύ άλλων, να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες.

Η επιλογή της ενδεδειγμένης σε κάθε περίπτωση διαδικασίας, αποτελεί επιλογή και ευθύνη του δικηγόρου του κάθε ιδιοκτήτη, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε μίσθωσης. Η ευθύνη του ιδιοκτήτη βέβαια εντοπίζεται στην επιλογή του κατάλληλου δικηγόρου, ο οποίος θα μπορέσει να αντιμετωπίσει όσο για σύντομα και αποτελεσματικά γίνεται, τη δυσάρεστη αυτή κατάσταση.

Άλλη σημαντική αλλαγή στον συγκεκριμένο νόμο, είναι η καθιέρωση σύντομης παραγραφής της υποχρέωσης φύλαξης εγκαταλελειμμένων κινητών. Αν μετά την αποβολή του, ο μισθωτής έχει εγκαταλείψει κινητά αντικείμενά του στο μίσθιο, και ο ιδιοκτήτης έχει οριστεί υποχρεωτικά από το δικαστικό επιμελητή ως μεσεγγυούχος και υπόχρεος για τη φύλαξή τους, όπως προβλέπει ο νόμος, θα πρέπει να κινηθεί μια νέα δικαστική διαδικασία για την εκποίηση των πραγμάτων αυτών με πλειστηριασμό. Σήμερα, η ευθύνη του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή για την φύλαξη των κινητών πραγμάτων του ενοικιαστή του, παραγράφεται πλέον σε έξι μήνες.