Ολοένα και πιο δύσκολή η αγορά κατοικίας

H κατοικία, και κυρίως η νεόδμητη, είναι πλέον πολύ ακριβή για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό και αυτό πλέον οφείλουν να το αντιληφθούν κατά πρώτο λόγο οι κατασκευαστές αλλά και όλοι όσοι ασχολούνται με την αγορά ακινήτων. Mέχρι πριν από μερικούς μήνες το χάσμα μεταξύ της επιθυμίας και της απόκτησης νεόδμητης κατοικίας μπορούσε -ενδεχομένως- να καλυφθεί με ένα μεγαλύτερο στεγαστικό δάνειο. Πλέον, εν μέσω κρίσης και ανοδικών επιτοκίων, οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι δεν μπορούν να δανειστούν περισσότερο.

Oι μεγάλες αυξήσεις των τιμών στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας έχουν εκτοξεύσει τις τελικές τιμές πώλησης σε δυσθεώρητα ύψη. Mοιραία συνέπεια των παραπάνω, η στροφή των καταναλωτών στα σαφώς φθηνότερα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, αλλά και σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας με αυτά μεταξύ 75 και 85 τ.μ. να αποτελούν τα πλέον δημοφιλή της αγοράς.

Τα επιτόκια

Πέραν όμως του ράλι των τιμών, οι καταναλωτές βρέθηκαν αντιμέτωποι και με την ανοδική πορεία των επιτοκίων. Tο ακριβότερο χρήμα προσέθεσε αρκετό προβληματισμό στην απόφαση λήψης στεγαστικού δανείου, ενώ η μεγαλύτερη μηνιαία δόση επηρέασε σημαντικά το ύψος του δανείου. O συνδυασμός αυτός αποδείχθηκε ικανός και αρκετός για να παγώσει τη ζήτηση κατοικίας και να στρέψει τους αγοραστές σε σαφώς μικρότερες επιφάνειες, αλλά και στην επιλογή του ενοικίου, που γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλής.

Σύμφωνα με στοιχεία του του δείκτη τιμών της πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos (SPI) μόνο στη διάρκεια του 2022 σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας καταγράφονται αυξήσεις έως και 22%, στα βόρεια προάστια έως και 28,4%, ενώ στα νότια οι αυξήσεις είναι ακόμα μεγαλύτερες. Αν στις αυξήσεις αυτές προστεθεί και το μεγαλύτερο κόστος των στεγαστικών δανείων, δημιουργείται ένα εκρηκτικό κοκτέιλ για την αγορά κατοικίας, σε μια περίοδο που το εισόδημα του μέσου νοικοκυριού δοκιμάζεται.

Σύμφωνα με μεσίτες, σήμερα οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών είναι 30% υψηλότερες σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη και τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Η σημαντική άνοδος σε επιλεγμένες περιοχές του κέντρου και των βορείων προαστίων, αλλά και των νοτίων προαστίων, αποδίδεται στην επιστροφή των ξένων αγοραστών, αλλά και στην προσπάθεια πολλών Ελλήνων να προλάβουν να προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου, προτού τα επιτόκια αυξηθούν σε σημείο απαγορευτικό για την εξασφάλιση τραπεζικής χρηματοδότησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το εννιάμηνο του 2022, οι ξένοι επενδυτές τοποθέτησαν συνολικά κεφάλαια 1,27 δις ευρώ, μια αύξηση κατά 60% συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του 2021. Ουσιαστικά, ο ρυθμός των ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων έχει επιστρέψει στο επίπεδο που βρισκόταν πριν την πανδημία και μάλιστα αναμένεται να το ξεπεράσει. Το 2019, οι συνολικές εισροές από το εξωτερικό είχαν ανέλθει σε 1,45 δις ευρώ. Οι ξένοι προτιμούν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και δη κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, με στόχο την εκμετάλλευσή τους, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, είτε μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων, ενώ αυξάνεται σταθερά και ο αριθμός των ψηφιακών «νομάδων» που νοικιάζουν ένα ακίνητο για αρκετούς μήνες τον χρόνο.

Παράλληλα, σημαντικός αριθμός ξένων επενδυτών επιλέγει περιοχές των νοτίων προαστίων, προσβλέποντας σε μελλοντικές υπεραξίες από την ανάπτυξη της Αθηναϊκής Ριβιέρα, με επίκεντρο το Ελληνικό. Αντίστοιχα, οι Έλληνες αγοραστές κινούνται σε επιλεγμένες περιοχές των βορείων προαστίων, εστιάζοντας σε σημεία με όσο το δυνατόν υψηλότερη συγκέντρωση ακινήτων νεότερης ηλικίας, είτε νεόδμητα, είτε έως 15-20 ετών.

Υψηλές τιμές καταγράφηκαν και στο κέντρο του Πειραιά και τα Προάστια του. Ενδεικτικά, στο κέντρο του Πειραιά παρατηρήθηκε αύξηση 10% στις τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021. Πολύ σημαντικό ρόλο στην αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής έπαιξε η έναρξη λειτουργίας των νέων σταθμών του μετρό τον Οκτώβριο του 2022.

Στη Θεσσαλονίκη «πρωταθλητές» αναδεικνύονται οι Σαράντα Εκκλησίες, ο Άγιος Παύλος και η Τούμπα, με αυξήσεις της μέσης τιμής πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 κατά 39%, 24% και 20% αντίστοιχα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, μεγαλύτερες αυξήσεις σε τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 εντοπίστηκαν στην Πρέβεζα, τις Σποράδες, την Χαλκιδική, τα Τρίκαλα, τη Λάρισα, τα Χανιά, την Κόρινθο και τις Κυκλάδες.