Πολλές οι παγίδες στα εκτός σχεδίου οικόπεδα

«Οικόπεδα στη θάλασσα με φως, νερό, τηλέφωνο» έταζαν πολλές αγγελίες και πλήθος αυτοσχέδιων συνήθως πινακίδων που «κοσμούσαν» τα περίχωρα της Αττικής κυρίως στη διάρκεια της δεκαετίας του’80. Η συντριπτική πλειοψηφία των προσφερομένων εκτάσεων αφορούσε οικόπεδα εκτός σχεδίου, εκ των οποίων σχεδόν όλα –σύμφωνα με τους πωλητές τους- ήταν έτοιμα να μπουν στο σχέδιο πόλης. Οι συχνές αλλαγές της νομοθεσίας που καλύπτει τις εκτός σχεδίου πόλεις αλλά και το τι μπορεί να κτίσει κάποιος εντός αυτών, δημιούργησαν ένα ομιχλώδες τοπίο με χιλιάδες παραθυράκια, δίνοντας τη δυνατότητα ή εξαναγκάζοντας σε πολλές περιπτώσεις χιλιάδες πολίτες να «ακροβατούν» στα όρια της νομιμότητας.

Η αγορά οικοπέδου εκτός σχεδίου είναι μια αρκούντως μπερδεμένη ιστορία που ελλοχεύει και πολλούς κινδύνους για τον επίδοξο αγοραστή, καθώς –σύμφωνα με τους δικηγόρους και κτηματομεσίτες που απευθυνθήκαμε- ο αγοραστής δεν μπορεί ποτέ να είναι εντελώς σίγουρος για την αρτιότητα της έκτασης που αγόρασε και είναι πιθανό στο μέλλον να αντιμετωπίσει προβλήματα. Σε γενικές γραμμές, τα εκτός σχεδίου οικόπεδα είναι κατά 75% φθηνότερα σε σύγκριση με αντίστοιχες εντός σχεδίου εκτάσεις. Το σαφώς χαμηλότερο κόστος αγοράς μπορεί να φαντάζει προκλητικό, αλλά η μεγάλη διαφορά σε αυτό είναι χαρακτηριστικό των κινδύνων που αναλαμβάνει ο επίδοξος αγοραστής. Από την άλλη πλευρά, μπορεί σύμφωνα με τη θεωρία της οικονομίας, το υψηλότερο ρίσκο να αποφέρει μεγαλύτερη απόδοση, αλλά αυτό δεν ισχύει απόλυτα στην περίπτωση των εκτός σχεδίου οικοπέδου. Η εισφορά σε γη και χρήματα, που καλείται να καταβάλει ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου, όταν αυτό ενταχθεί στο σχέδιο, συρρικνώνει αισθητά την απόδοσή του, σύμφωνα με κτηματομεσίτες.

Πολλοί οι κίνδυνοι

«Οι κίνδυνοι που συνοδεύουν τις εκτός σχεδίου εκτάσεις είναι πολλοί, αλλά το πρώτο που πρέπει να ελέγξει ο επίδοξος αγοραστής είναι το αν προέρχονται από κατάτμηση του οικοπέδου και αν ναι πότε αυτή έχει συντελεστεί και υπό ποιές προϋποθέσεις» σύμφωνα με τον δικηγόρο κ. Δημ. Κανελλόπουλο. «Ο κάθε νόμος έθετε διαφορετικές προϋποθέσεις για την κατάτμηση οικοπέδων. Μετά το 1948 για παράδειγμα, η ύπαρξη ενός χαρακτηρισμένου ιδιωτικού δρόμου ήταν συνθήκη αναγκαία και ικανή. Εν συνεχεία, βάσει του 720/78 οι δρόμοι αυτοί χαρακτηρίστηκαν αγροτικοί και παρατηρήθηκε σημαντική αύξηση των κατατμήσεων. Το 1983, με τον 1337/83, το νομικό καθεστώς άλλαξε ξανά, οι δρόμοι αυτοί χαρακτηρίστηκαν εκ νέου ιδιωτικοί και ουσιαστικά επιστρέψαμε στο παλαιό καθεστώς. Με την αλλαγή αυτή οι κατατμήσεις ουσιαστικά τέθηκαν εκτός νόμου και δημιουργήθηκαν πολλά προβλήματα σε σχέση με τη νομιμότητα ή μη τέτοιων πράξεων που έγιναν παλαιότερα. Σε γενικές γραμμές μπορούμε να πούμε ότι η ασφαλέστερη κατάτμηση έκτασης είναι αυτή που έχει πραγματοποιηθεί μεταξύ 1977 και 1983, χωρίς όμως αυτό να είναι απόλυτο» τονίζει ο κ. Κανελλόπουλος.

Σύμφωνα με μεσίτες, ο νόμος 1337/83, γνωστός και ως νόμος Τρίτση, ευθύνεται σε μεγάλο βαθμό για την εκτίναξη των τιμών των εντός σχεδίου οικοπέδου, καθώς οι δαιδαλώδεις διαδικασίες που προβλέπει ο νόμος για την ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλεως οδήγησαν σε τρομακτική έλλειψη πολεοδομημένης γης. Μέχρι το 1998 η έλλειψη αυτή δεν ήταν έντονη λόγο των αργών ρυθμών ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων αλλά και την αύξηση της αυθαίρετης δόμησης. Από το 1998 και μετά όμως η μεγάλη ζήτηση εκτίναξε τις τιμές των οικοπέδων σε παράλογα επίπεδα και πλέον οι εντός σχεδίου εκτάσεις είναι σαφώς υπερτιμημένες. Σήμερα, βάσει του ισχύοντος νομικού πλαισίου για κατατμήσεις, εντός Αττικής απαιτείται έκταση 20 στρεμμάτων εκτός των Κυθήρων που απαιτούνται δέκα, ενώ για την αρτιότητα του οικοπέδου και την έκδοση άδειας οικοδομής επιφανείας 200 τ.μ απαιτούνται 4 στρέμματα.. Στην υπόλοιπη Ελλάδα απαιτούνται 4 στρέμματα, τόσο για κατάτμηση, όσο και έκδοση οικοδομικής αδείας. Επίσης, το πότε πραγματοποιήθηκε η κατάτμηση πρέπει να αποδεικνύεται μέσω παλαιότερων συμβολαίων, κάτι που δεν είναι πάντα εύκολο αφού στο παρελθόν οι προφορικές διανομές μέσω αγωγών κυριότητας, ιδίως μεταξύ συγγενών, ήταν πολύ συχνή πρακτική.

Τα προβλήματα που προέκυψαν από τον 1337/83 αντιμετωπίστηκαν, μέχρι ενός σημείου, με γνωμοδότηση του Νομικού Συμβολαίου του Κράτους που επέτρεψε τη συνένωση οικοπέδων, τουλάχιστον 4 στρεμμάτων, και τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, οι οποίες όμως θα πρέπει να χαρακτηρίζονται από λειτουργική ενότητα, δηλαδή να αποτελούν μια ενιαία οικοδομή και όχι δύο διαφορετικές. Όμως, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, που στοχεύει κυρίως στις νησιωτικές περιοχές, το κάθε οικόπεδο που προέρχεται από κατάτμηση για είναι νόμιμο και άρτιο πρέπει να έχει πρόσοψη τουλάχιστον 25 μέτρων σε δρόμο.

Οι δασικές εκτάσεις

Το δεύτερο σημείο που πρέπει να προσέξει ο επίδοξος αγοραστής, είναι το να μην έχει χαρακτηριστεί το μελλοντικό του οικόπεδο δασική έκταση. Δυστυχώς, για μια ακόμα φορά ο αγοραστής θα βρεθεί αντιμέτωπος με τη γραφειοκρατία, διαπιστώνοντας ότι η απάντηση των αρμόδιων δασικών υπηρεσιών θα αργήσει πολύ, πάνω από δύο χρόνια συνήθως, να του κοινοποιηθεί, γεγονός που πολύ συχνά λειτουργεί αποτρεπτικά στις αγοροπωλησίες εκτός σχεδίου εκτάσεων. Απαραίτητο είναι και το τοπογραφικό διάγραμμα που θα έχει δήλωση του νόμου 651/77 και θα καθορίζει αν η έκταση είναι εντός ή εκτός σχεδίου, εντός ζώνης, εντός ορίων οικισμού, αν έχει όρους ή ειδικούς όρους δόμησης, καθώς και την οριοθέτηση της έκτασης, δηλαδή με τις ιδιοκτησίες ποιών συνορεύει. Σύμφωνα με τον κ. Κανελλόπουλο το τελευταίο στοιχείο εμφανίζει αρκετές πρακτικές δυσκολίες ελλείψει Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα τα στοιχεία των ιδιοκτητών των όμορων εκτάσεων σπάνια αναφέρονται σε συμβόλαια, γεγονός που μπορεί να δημιουργήσει στο μέλλον προβλήματα και ανεπιθύμητες διεκδικήσεις εκ μέρους τρίτων. Επίσης, αν πρόκειται για παραθαλάσσιο οικόπεδο, απαραίτητος θεωρείται ο καθορισμός των ορίων του αιγιαλού και βέβαια να μην αποτελεί δημόσιο κτήμα ή εκκλησιαστική περιουσία.

Μελλοντικές εκπλήξεις

Πέραν της γραφειοκρατίας και της ταλαιπωρίας που συνήθως ακολουθεί, ακόμα και ο λεπτομερής έλεγχος των παραπάνω χαρακτηριστικών, δεν εξασφαλίζει απόλυτα τον κάτοχο ενός οικοπέδου εκτός σχεδίου πόλεως, τονίζει ο κ. Κανελλόπουλος, υπογραμμίζοντας ότι ακόμα και αν κάποιος κατοχυρώνεται βάσει του ισχύοντος νομοθετικού και πολεοδομικού πλαισίου, δεν μπορεί να γνωρίζει τι του επιφυλάσσει το μέλλον…