Υπεραξίες στα «πράσινα» γραφεία

Η ανάπτυξη «πράσινων» κτιρίων γραφείων αποτελεί πλέον την κυρίαρχη τάση σε όλες τις αγορές των μεγάλων πόλεων - επιχειρηματικών κέντρων και εσχάτως εμφανίζεται και στην ελληνική αγορά, καθώς οι επενδυτικές εταιρείες ακίνητης περιουσίας (ΑΕΑΑΠ) αντιλαμβάνονται τις υπεραξίες που κρύβουν. Από την άλλη πλευρά αποτελούν προτεραιότητα για τις επιχειρήσεις, από τη στιγμή που τα θέματα της αειφορίας και της βιώσιμης ανάπτυξης βρίσκονται ψηλά στην ατζέντα των πολυεθνικών, ενώ η μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος της κάθε εταιρείας αποτελεί προτεραιότητα στην προσπάθεια εμφάνισης ενός τρόπου οργάνωσης και λειτουργίας πιο φιλικού προς το περιβάλλον. Και αυτό δεν συμβαίνει μόνο για διαφημιστικούς ή επικοινωνιακούς λόγους. Τα κριτήρια ESG, με τα οποία πλέον επιλέγουν πού θα επενδύσουν αρκετοί θεσμικοί, αποτελούν σοβαρή αιτία γι’ αυτήν τη στροφή.

Πέραν της υψηλής ενεργειακής απόδοσης που προσφέρουν οι τεχνολογίες εξοικονόμησης ενέργειας, ένα «πράσινο» κτίριο γραφείων εξασφαλίζει στην εταιρεία ανάπτυξης ή στον επενδυτή και αισθητά μεγαλύτερες αποδόσεις, καθώς εμφανίζει υψηλότερη τιμή πώλησης αλλά και ενοικίασης. Σύμφωνα με την επικεφαλής του τομέα έρευνας επαγγελματικών ακινήτων της Knight Frank, Βικτόρια Ορμοντ, για τα κτίρια γραφείων με πιστοποιητικό BREEAM η τιμή πώλησης είναι αυξημένη κατά 10,5% σε σύγκριση με αντίστοιχα κτίρια χωρίς τη συγκεκριμένη πιστοποίηση. «Στην αγορά γραφείων του Λονδίνου, μία από τις μεγαλύτερες του κόσμου, τα βιοκλιματικά γραφεία αποτελούν την πρώτη επιλογή τόσο των μεγάλων μισθωτών όσο και των επενδυτών. Η βιωσιμότητα έχει εξελιχθεί σε πρωτεύον χαρακτηριστικό για την αγορά κτιρίων υψηλών προδιαγραφών, και σε πολλές περιπτώσεις επικρατεί και παραδοσιακών χαρακτηριστικών που ενίσχυαν την αξία ενός επαγγελαμτικού ακινήτου, όπως η τοποθεσία (location) ή η εγγύτητα σε σταθμό μετρό».

«H επίδραση του πράσινου πιστοποιητικού είναι πλέον τεράστια στην αξιολόγηση ενός κτιρίου γραφείων», υπογραμμίζει η κ. Ορμοντ. «Μελετήσαμε τα στοιχεία 2.700 πράξεων –πωλήσεις και μισθώσεις– που πραγματοποιήθηκαν στην περιοχή του κεντρικού Λονδίνου την τελευταία 10ετία και τα αποτελέσματα είναι αποκαλυπτικά. Στα κτίρια με πιστοποιητικό αειφορίας και βιωσιμότητας BREEAM τα ενοίκια είναι αυξημένα από 3,7% έως και 12,3%, αναλόγως της αξιολόγησης που φέρει το πιστοποιητικό (Very Good, Excellent και Outstanding). Η αξιολόγηση αυτή είναι σημαντική για τους χρήστες του κτιρίου, και ίσως σημαντικότερη για τους επενδυτές και τις εταιρείες ανάπτυξης, καθώς διαμορφώνει σε μεγάλο βαθμό το εισόδημα που αποφέρει το κτίριο, στοιχείο καταλυτικό για τη διαμόρφωση της αξίας του», καταλήγει το στέλεχος της Knight Frank.

H ελληνική αγορά

Τα «πράσινα» κτίρια κάνουν τη δυναμική τους εμφάνιση και στην ελληνική αγορά. Το γεγονός ότι αυτή την περίοδο βρίσκονται σε εξέλιξη ή δρομολογούνται επενδύσεις σε βιοκλιματικά κτίρια άνω των 600 εκατ. ευρώ είναι ενδεικτικό της δυναμικής που πλέον έχει η τάση των «πράσινων» κτιρίων. Ενδεικτικό, επίσης, είναι το γεγονός ότι το σύνολο των κτιρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης με τα σχετικά πιστοποιητικά έχουν εξασφαλίσει μισθωτή αρκετούς μήνες πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής τους, κάτι που δείχνει και το μεγάλο έλλειμμα ποιοτικών χώρων γραφείων που αντιμετώπιζε επί πολλά χρόνια η ελληνική αγορά.

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων Proprius, αυτή την περίοδο κατασκευάζονται «πράσινα» κτίρια γραφείων 109.520 τ.μ., ενώ στο στάδιο του σχεδιασμού βρίσκονται νέα κτίρια γραφείων συνολικής επιφάνειας 236.637 τ.μ.

Η Dimand Real Estate σε συνεργασία με την Avax Development πρόκειται να αναπτύξουν κτίριο γραφείων 57.450 τ.μ., με τα έργα να αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του 2022.

Από την πλευρά της η Prodea Investments ολοκληρώνει αυτή την περίοδο το κτίριο γραφείων The Element στην περιοχή της Φραγκοκκλησιάς στο Μαρούσι (οδ. Φραγκοκκλησιάς 6), όπου θα μισθώσουν χώρους η Google και η Elpedison. Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 15 εκατ. ευρώ, με τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου να διαμορφώνεται σε 14.000 τ.μ. Το κτίριο αναμένεται να πιστοποιηθεί κατά το πρότυπο LEED για τα χαρακτηριστικά υψηλής ενεργειακής απόδοσης που προσφέρει, υιοθετώντας όλες τις σύγχρονες τεχνολογίες για τη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματός του.

Πρόσφατα η Prodea συμφώνησε να αποκτήσει και δύο νέα κτίρια γραφείων που θα αναπτύξει η Dimand σε Μαρούσι (πλησίον του κόμβου της Αττικής Οδού) και Θεσσαλονίκη. Επίσης εξαγόρασε πρόσφατα το 51% της εταιρείας που έχει συστήσει με την Dimand για την ανάπτυξη ενός συγκροτήματος γραφείων στη Λ. Συγγρού, επιφάνειας 15.600 τ.μ. (τα 8.000 τ.μ. έχουν πουληθεί ήδη στον όμιλο Generali). Το υπό κατασκευή συγκρότημα γραφείων θα πιστοποιηθεί επίσης κατά LEED.

Πάρκο γραφείων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά θα αναπτύξει και η Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ στο ακίνητο της πρώην Kodak στο Μαρούσι, ενώ η Trastor ΑΕΕΑΠ θα κατασκευάσει βιοκλιματικό κτίριο γραφείων στην οδό Αμαρουσίου - Χαλανδρίου, στο πλαίσιο επένδυσης 7 εκατ. ευρώ.

Επίσης, εντός του πρώτου εξαμήνου του 2023 υπολογίζεται ότι θα έχει δημιουργηθεί το πιο «πράσινο», ίσως, κτίριο της Ελλάδας. Ο λόγος για τον Πύργο του Πειραιά, το δεύτερο ψηλότερο κτίριο της χώρας, μετά τον Πύργο των Αθηνών. Το ακίνητο των 24 ορόφων (πλέον δύο υπογείων), συνολικού ύψους 84 μέτρων και δομημένης επιφάνειας της τάξεως των 34.623 τ.μ., έχει ήδη ξεκινήσει να ανακατασκευάζεται. Η συνολική επένδυση που θα γίνει εκτιμάται ότι θα προσεγγίσει ή ενδεχομένως και θα ξεπεράσει τα 40 εκατ. ευρώ. Φορέας υλοποίησης του έργου είναι η Piraeus Tower, μια κοινή εταιρεία της Prodea Investments, της Dimand και της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξη (EBRD). Η Prodea συμμετέχει με 30%, ενώ το υπόλοιπο 70% ελέγχεται από το σχήμα των Dimand - EBRD, που έχουν συνάψει στρατηγική συνεργασία για την ανάπτυξη επενδύσεων «πράσινου» χαρακτήρα.

Το επενδυτικό σχέδιο προβλέπει μια ανάπτυξη μεικτής χρήσης γραφείων και εμπορίου. Συγκεκριμένα, στο ισόγειο, στον πρώτο και τον δεύτερο όροφο πρόκειται να λειτουργήσουν εμπορικά καταστήματα επιφάνειας 7.000 τ.μ. Ειδικά στο ισόγειο έχει προβλεφθεί κι ένας χώρος προβολής και ανάδειξης του τουριστικού προϊόντος του Πειραιά. Ο τρίτος όροφος θα περιλαμβάνει έναν Πολυχώρο Πολιτιστικών Λειτουργιών με χώρο εστίασης, ενώ από τον τέταρτο έως και τον 18ο όροφο θα αναπτυχθούν χρήσεις γραφείων, με τη συνολική εκτιμώμενη επιφάνεια να ανέρχεται σε 17.000 τ.μ. Στόχος των επενδυτών είναι η δημιουργία των πολυτελέστερων και πιο σύγχρονων γραφείων της χώρας, καθώς πρόθεσή τους είναι να προσελκύσουν τις ελληνικές ναυτιλιακές εταιρείες της ποντοπόρου ναυτιλίας, που σήμερα φιλοξενούνται σε διάφορα κτίρια, διάσπαρτα σε όλο το λεκανοπέδιο. Οι δύο τελευταίοι όροφοι (19ος και 20ός) θα προσφέρουν χώρους εστίασης με θέα σε όλο το λιμάνι του Πειραιά. Το κτίριο θα λάβει πιστοποίηση αειφόρου ανάπτυξης βάσει του προγράμματος πιστοποίησης Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) σε βαθμίδα GOLD.