Αποτελούν διαχρονικά τα επενδυτικά "διαμάντια" της κτηματαγοράς
Τα μικρά διαμερίσματα αποτελούσαν ανέκαθεν τα επενδυτικά «διαμάντια» της αγοράς ακινήτων. Μικρά στούντιο, γκαρσονιέρες και δυάρια εμφανίζουν σχετικά χαμηλό κόστος απόκτησης και μπορούν να εξασφαλίσουν μεγάλες αποδόσεις, καθώς το κοινό στο οποίο απευθύνονται είναι πολυπληθές, ενώ η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ελληνική αγορά ενίσχυσε τη δυναμική τους.
Υψηλή ζήτηση
«Τα μικρά διαμερίσματα έως 60 με 65 τ.μ. έχουν μεγάλη ζήτηση και πλέον είναι δυσεύρετα. Αποτελούν πολύ καλή επενδυτική επιλογή, καθώς ο επίδοξος επενδυτής μπορεί να σπάσει στα δύο το ποσό που διαθέτει αγοράζοντας δύο διαμερίσματα –μεγιστοποιώντας έτσι την απόδοσή του–, είναι εύκολα στη μίσθωση ή στην πώληση και έχουν χαμηλό κόστος συντήρησης. Θα μπορούσαμε μεταφορικά να πούμε ότι το μικρό διαμέρισμα είναι σαν το μικρό αυτοκίνητο, δηλαδή πωλείται πολύ πιο εύκολα», τονίζει στο Bluekey ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, επικεφαλής του γραφείου Ποταμιάνος Real Estate και πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων. Προσθέτει επίσης ότι ο συνδυασμός μικρού διαμερίσματος σε καλή περιοχή μπορεί να εκτοξεύσει το ύψος του ενοικίου και, βέβαια, την απόδοση που εξασφαλίζει ο ιδιοκτήτης.
Αποδίδει έως και 15%
Για παράδειγμα, σήμερα, ένα ποιοτικό μικρό διαμέρισμα σε καλή περιοχή του κέντρου ή κοντά σε αυτό μπορεί να αποφέρει μηνιαίο ενοίκιο 600 ευρώ, με το κόστος αγοράς να πλησιάζει τις 100.000 ευρώ και την καθαρή απόδοση να κυμαίνεται μεταξύ 4% και 6%. Σε περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απόδοση ενισχύεται περαιτέρω και μπορεί να φθάσει από 8% έως 12%, ενώ με επαγγελματική διαχείριση του ακινήτου το ποσοστό αυτό είναι δυνατό να εκτιναχθεί στο 15%. Οπως επισημαίνει ο κ. Ποταμιάνος, τα προβλήματα που αντιμετωπίζει αυτή την περίοδο ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι βέβαιο ότι θα ξεπεραστούν, αφού κάποια στιγμή η πανδημία θα τελειώσει και η ζωή μας θα επιστρέψει στην κανονικότητα, ενώ η απόσυρση σημαντικού αριθμού ιδιοκτητών που εγκατέλειψαν τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες και επέστρεψαν στις παραδοσιακές μισθώσεις κατά τη διάρκεια της κρίσης, δημιουργεί στην αγορά επιπλέον χώρο και προοπτική υπεραξιών.
Το κέντρο
Στις καλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, ο επίδοξος επενδυτής μπορεί να εξασφαλίζει υψηλότερο ενοίκιο, αλλά θα χρειαστεί να διαθέσει μεγαλύτερο ποσό για την αγορά του, κάτι που περιορίζει την απόδοση, ιδίως αν υπολογιστούν το κόστος της φορολογίας και οι λοιπές επιβαρύνσεις. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι για ένα μικρό διαμέρισμα ή στούντιο στο Κολωνάκι η τιμή κυμαίνεται από 2.800 με 3.000 ευρώ/τ.μ., στα ίδια επίπεδα είναι η προσφορά στον Λυκαβηττό, ενώ στο Κουκάκι –την πρωτεύουσα της Αirbnb στην Αθήνα– η τιμή μπορεί να διαμορφωθεί σε 2.500 ευρώ ανά τ.μ. κατόπιν σκληρής διαπραγμάτευσης.
Αντιθέτως, σε περιοχές κοντά στο κέντρο της Αθήνας, όπως Ζωγράφου, Ιλίσια, Γουδί, Αμπελόκηποι, Νέα Σμύρνη, Κολωνός, Μεταξουργείο, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, Βύρωνας, το κόστος αγοράς είναι αισθητά χαμηλότερο, ενώ το ενοίκιο που μπορεί να εξασφαλιστεί είναι απολύτως ικανοποιητικό, καθώς όπως προείπαμε το κοινό στο οποίο απευθύνονται τα μικρά διαμερίσματα είναι πολύ μεγάλο. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι όταν κάποιος επενδύει σε ακίνητο ισχύει ο χρυσός κανόνας της κτηματαγοράς, σύμφωνα με τον οποίο σε άλλες περιοχές επιθυμούμε να ζούμε και σε άλλες επενδύουμε.
Ενα ακόμη μεγάλο πλεονέκτημα της επένδυσης σε μικρό διαμέρισμα είναι ότι αποτελεί μια ασφαλής επένδυση, ανθεκτική στις κρίσεις, με τις οποίες δυστυχώς τα τελευταία χρόνια μάθαμε να ζούμε.
Κατά την πρόσφατη κρίση χρέους είδαμε ένα πρωτοφανές κλείσιμο στην ψαλίδα των ενοικίων, που πριν από την κρίση φάνταζε αδύνατο. Ετσι, την περίοδο 2013-2017 τα ενοίκια στη Γλυφάδα είχαν διαμορφωθεί περίπου στα ίδια επίπεδα με τα καλά σημεία του Περιστερίου ή της Κυψέλης, καθώς οι τιμές των ακινήτων στα βόρεια και στα νότια προάστια υποχώρησαν περισσότερο από ό,τι στις πυκνοκατοικημένες και στις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες».
Ετσι, στην Κυψέλη κατά την περίοδο της κρίσης χρέους το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 15ετίας κυμαινόταν από 450 έως 900 ευρώ, όταν το ενοίκιο έφθανε τα 450 ευρώ, κάτι που μεταφράζεται σε ετήσια απόδοση της τάξεως του 5,5%-5,6%, η οποία μετά τους φόρους διαμορφώνεται στο 4,3%. Την ίδια περίοδο, οι αποδόσεις σε Κηφισιά και Εκάλη κινούνταν περί το 4,4%-4,5%, που μετά τους φόρους περιορίζονταν σε 3,1%-3,3%, ενώ στην περιοχή της Γλυφάδας οι καθαρές αποδόσεις είχαν περιοριστεί σε μόλις 2% με 2,6%.
