Αποτελούν διαχρονικά το μέσο που επέτρεψε σε χιλιάδες Ελληνες να αγοράσουν νεόδμητη κατοικία
Αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος της ελληνικής αγοράς κατοικίας και αποτέλεσαν το μέσο, με τη συνδρομή βέβαια του τραπεζικού δανεισμού, που επέτρεψε σε χιλιάδες Ελληνες να αγοράσουν νεόδμητη κατοικία. Παράλληλα, καλύπτουν τη συντριπτική πλειονότητα των προς ενοικίαση προσφερόμενων κατοικιών. Ο λόγος για τα παλαιά διαμερίσματα, δηλαδή αυτά που έχουν από 25 και άνω έτη στην πλάτη τους. Ποιες είναι όμως οι προοπτικές αυτών των διαμερισμάτων, τα οποία πολλές φορές βρίσκονται στο στόχαστρο δημοσιευμάτων, που τα θεωρούν ανεπαρκή από άποψη αντισεισμικής προστασίας ή δαπανηρά από την άποψη του κόστους συντήρησης, καθώς το πέρασμα του χρόνου αφήνει τα σημάδια του;
Αυτό που κατ’ αρχάς προσδιορίζει σε μεγάλο βαθμό την αξία μιας κατοικίας που διανύει την τρίτη δεκαετία της είναι η περιοχή και η επιφάνεια. Ξεκινώντας από το δεύτερο κριτήριο, σημειώστε ότι τα διαμερίσματα μικρών επιφανειών, μέχρι 70 τ.μ., αποτελούν μια ξεχωριστή κατηγορία. Η μεγάλη ζήτηση από ενδιαφερομένους με διαφορετικά χαρακτηριστικά σε συνδυασμό με τη μικρή προσφορά, λόγω της απροθυμίας των κατασκευαστών να ανεγείρουν μικρά διαμερίσματα, τα καθιστούν μια διαχρονική αξία στην κτηματαγορά. Βασικό χαρακτηριστικό τους, η υψηλή εμπορευσιμότητα και η διατήρηση της αξίας τους σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από τις μεγαλύτερες κατοικίες. Στις λεγόμενες ακριβές περιοχές η προσφορά τέτοιων διαμερισμάτων είναι περιορισμένη, με τον κύριο όγκο τους να εντοπίζεται στις γειτονιές του κέντρου της Αθήνας.
Tα best-seller
Σημαντική προσφορά παλαιότερων διαμερισμάτων υπάρχει και στην κατηγορία best-seller της αγοράς, δηλαδή μεταξύ 70 και 110 τ.μ. Τα χαμηλά επιτόκια καθιστούν ελκυστική τη λήψη στεγαστικού δανείου και πολλά νοικοκυριά προτιμούν την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος τέτοιας επιφάνειας από την αγορά ενός αντίστοιχου 25-30 ετών. Εκεί που τα παλαιότερα διαμερίσματα εμφανίζονται ιδιαίτερα ελκυστικά είναι οι περιπτώσεις που κάποιος συμβιβάζεται με την ιδέα αγοράς μιας παλαιότερης κατοικίας σε καλύτερη περιοχή ή μιας μεγαλύτερης κατοικίας. Σύμφωνα με μεσίτες, η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών ξεκινά την αναζήτηση κατοικίας με αποκλειστικό στόχο το νεόδμητο. Στην πορεία όμως οι υψηλές τιμές στρέφουν πολλά νοικοκυριά σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα και τελικώς αγοράζουν περισσότερα τ.μ. από αυτά που αρχικώς σχεδίαζαν, εξασφαλίζοντας μια πιο άνετη διαβίωση.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην περιοχή της Κηφισιάς η τιμή του τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 20 ετών κυμαίνεται από 1.500 έως 2.200 ευρώ, ενώ τα άνω 30ετίας πωλούνται προς 1.300-1.900 τ.μ. Οι αντίστοιχες τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων στην περιοχή της Κηφισιάς είναι κατά 56% υψηλότερες και κινούνται μεταξύ 2.200-3.000 ευρώ/τ.μ.
Η μεγαλύτερη επιφάνεια με χαμηλότερο κόστος αποτελεί το μεγάλο πλεονέκτημα των παλαιότερων διαμερισμάτων. Από την άλλη πλευρά, η παλιά κατασκευή, η έλλειψη χώρων στάθμευσης, η μη αυτονομία θέρμανσης, η έλλειψη τζακιού ή η αβεβαιότητα για την κατάσταση της αποχέτευσης, των ηλεκτρικών κ.λπ. στρέφουν μεγάλο αριθμό νοικοκυριών στην αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος, έστω και μικρότερου από αυτό που επιθυμούν. Για το πώς θα κινηθούν οι αξίες αυτών των ακινήτων στο επόμενο 12μηνο οι απόψεις διίστανται. Η πλειονότητα των μεσιτών και συμβούλων στους οποίους απευθυνθήκαμε εκτιμά ότι θα ακολουθήσει τη γενικότερη πορεία της αγοράς, με μικρότερη ανταπόκριση σε ενδεχόμενη νέα άνοδο και μεγαλύτερη σε περίπτωση πτώσης.
Τι συμβουλεύουν οι ειδικοί
• Ιδιοκτήτης που ενοικιάζει παλαιά κατοικία
Η πλειονότητα των μεσιτών και συμβούλων στους οποίους απευθυνθήκαμε τάσσεται υπέρ της πώλησης, με την προϋπόθεση βέβαια ότι το μισθωτήριο συμβόλαιο εκπνέει. Η αγορά κινείται σε καλά επίπεδα τιμών και καλό θα ήταν να μην περιμένετε περαιτέρω άνοδο για να εξασφαλίσετε καλύτερη τιμή, καθώς το μέλλον μπορεί να επιφυλάσσει εκπλήξεις.
• Ιδιοκτήτης που διαμένει σε παλαιό διαμέρισμα και επιθυμεί καινούργιο
Ανήκετε στην κατηγορία που δεν διαθέτει πολλές επιλογές. Οι τιμές νεόδμητων και μεταχειρισμένων κινούνται σχεδόν παράλληλα, κάτι που σημαίνει πως ό,τι κερδίσετε από την καλύτερη πώληση του παλαιού σας διαμερίσματος θα το χάσετε από την αγορά του νεόδμητου, καθώς οι τιμές έχουν «τσιμπήσει».
• Αγοραστής που αναζητάει κατοικία
Οπως προαναφέραμε, το μεταχειρισμένο έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Επιλέγοντας ένα παλαιότερο διαμέρισμα μπορείτε να μείνετε σε μια καλύτερη περιοχή, σε μεγαλύτερο σπίτι και αν είστε τυχεροί στην αναζήτηση να συνδυάσετε και τα δύο. Από την άλλη πλευρά, το νεόδμητο υπερέχει σε ποιότητα κατασκευής, αισθητική και λειτουργικότητα. Το βέβαιο είναι ότι η αγορά σήμερα κινείται σε υψηλά επίπεδα, ενώ οι τιμές δεν αναμένεται να υποχωρήσουν στο άμεσο μέλλον. Αν πάντως κινηθείτε σε μεταχειρισμένο, προσέξτε την «υπεραξία» που ζητάει ο ιδιοκτήτης λόγω ανακαίνισης, ειδικά αν ψάχνετε σε ακριβή περιοχή.
